“上海财税”门户网站日前刊登了上海市国税局、上海市地税局发布的2007年第四季度欠税公告,620多家企业或单位名列其中。其中,房地产公司成为欠税大户。公告显示,在欠税企业“三强”中,房地产企业就占了两家。(2月20日《中国青年报》)
房地产公司成为欠税大户,不是什么新闻,而是一种现象。通过各地新闻报道可知,不仅是上海,沈阳、长春、广州、重庆、银川……在全国各地的拖欠税收“黑名单”中,房地产企业都是大户。很显然,在房价高企、越来越多的人买不起房的今天,这样的结果只会引来一片声讨。不过,单纯的道德谴责解决不了问题,在笔者看来,房地产公司屡成欠税大户,其实暴露了两大深层次问题。
一是税制的不完善。据悉,房地产业所牵涉到的税种包括营业税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、城市维护建设税等12个。从房地产行业的运营特点来看,因为房地产行业的基本特点是标的大、周期长。这个周期长不仅仅是指开发建设周期长,还包括销售周期也相对比较长,同时结算的周期也比较长。所以成本的发生不是一时一刻、一个时间点的问题,而是不断在发生的。这给税收征管机构的工作带来了一定的难度。
为解决这个问题,其实早在2003年,国家税务局就颁发了一项关于房地产预售计提的政策,规定房地产开发企业预售收入,按15%的利润率征收企业所得税,待项目完工后确定利润和税款,多退少补。但是,这一政策终因地产企业对税率是否过高存在争议,而一直未得以真正落实执行。
二是房地产开发模式的不成熟。根据国家税收征收管理法,欠缴应纳税款的纳税人所需缴纳的滞纳金远远超过银行借款利息。因此,一般来说,无论是企业单位还是个体工商户,都不愿意欠缴税款。显然,一些欠税金额较大的房地产企业,是资金链出了问题,无法及时缴税。
中国房地产最“独特”的开发模式,是以土地作为撬动资金链的杠杆。它的基本方法是交纳一定首付款后,以土地作为抵押获得贷款,再加上施工方的垫资开发项目,在首期项目建成出售过程中逐步偿还和滚动开发下一期。很多房地产公司就是通过这种方式在全国快速扩张的。但是,这种开发模式的风险也不言而喻,一旦房地产信贷收紧,或遇到销售疲软等情况,一些底子薄弱的开发商的资金供应很容易会出现“断链”,形成欠税。
如何确保房地产领域开征的各种税收都能落实到位,防止房地产公司成为欠税大户?笔者认为,一方面需要完善税制,把事后追讨转变为事先预防,将预售计提政策不折不扣地执行下去;更重要的是,要规范房地产市场的发展,尽快告别粗放型的房地产开发模式,使房地产行业走上健康、良性的发展轨道
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