验房市场话的进程

验房市场的无序竞争在一定程度上给这个原本可以正规化的产业添加了些许负面看点,当一个产业发展到大家都在打价格战的时候,这个产业将面临着生存的危机.广泛的大众现在只是将验房赋予到新房的接管验收当中,但是我们知道在精装修和二手房的交易中验房一样是非常的重要.我们希望可以引导广大的准业主正确的看待验房的市场和其赋予的工作内涵.我们制作了如下文件希望大家可以灵活的运用.

1. 先仔细看看本表，有问题可在网上提出。

2. 在看下面的内容之前，我们首先应了解这个验收的意义所在，请记住我们谈论的验收是接管验收，而非工程验收，这种验收是站在使用的角度上的，是在工程验收基础上进行的（所以我们假设我们的房子已附合工程验收标准），这种验收一定是您自己来进行的（而工程验收是政府委托监理们进行的，我们应当也只能对这个体系有信心），当然任何验收都不可能发现所有问题，有些问题是一定在使用中才出现的，所以我们需要保修。在下面我们提出的是当前工程接管验收中出现较多的问题。按照这个提示应该说大部分问题应都得到了发现（不是解决）。您如能按照下面的提示来进行，验收就变的即容易又少有遗漏，考虑到房屋的价值，花些时间仔细的看一看是值得的。

3. 无论您拿到的是什么样的房都应马上做一次接管验收，否则很多事情以后责任分不清了。

4. 这些工具与事情准备了吗？

打印出本表 卷尺（最好5米以上的） 空白的纸

有关房屋的资料（如楼书，说明等等） 学生三角尺 有水的笔（记录用）

小锤子（如没有可用改锥，扳手，甚至高尔夫球代替） 学生直尺 马克笔（发现问题用来标出，以便整改）

有一个塞尺就更好了 有电的手电筒 您的眼睛和信心

5. 为了能仔细的不遗漏的验房，一定要先确定好验收的顺序，并坚持按照这个顺序进行（否则您已注定验收失败了！所以一定要坚持既定程序，而不要被其它人引导，要有耐心，切记！）。如果您有几个人可去验房，那么最好有个分工（可按下面的具体部分分工，并各自读一读本表相应的部分即可），也可一人念，一人查。

• 验收电的部分

• 验收水的部分

• 验收暖通空调的部分

• 验收门窗及五金的部分

• 验收房屋本体及初装修的部分

• 验收精装修的部分

• 验房的部位顺序是卫生间厨房客厅、起居室卧室储藏室楼梯阳台车库、花园（在这打好作为计划）

电气接管验收

打开配电箱观察，并回答如下问题（如不知道的可问物业随行的人员）：

6. 配电箱里有几个回路？答案： （规范要求至少有照明、插座、厨房、卫生间、空调这几个回路，每一回路在配电箱里设一个空气开关，并用文字标明）

7. 是否有总开关？答案： （要求有）

8. 有否有漏电保护开关？按一下测试钮管用吗？答案： （要求有，并按下测试钮后，立刻跳闸）

9. 如电表在配电箱里，看看电表有数字吗？答案： （如有记下表数）

10. 看得到电线吗？如看不到不要动。如看得到，先看看电线芯是铜的吗？（不准用铝线）再看看电线皮上的标记，入户线应很粗，上面标注10mm2（或更大），其它线上面标注2.5mm2（或更大）。是吗？答案： （不能再小于这两个数字了）

11. 最后在纸上记下配电箱里空气开关及漏电保护和电线的品牌，生产厂家，规格型号。

12. 并不是所有问题都可靠眼睛发现的，例如电线的绝缘性能、电线及配电箱的接地性能、电压稳定性等，要靠专业人员及仪器测量（房盾®DD嘉祥嘉尚为家庭的专业检测产品）。

关上配电箱，按验房的部位顺序走到各个房间去（先不要理会其它问题），并回答如下问题：

1. 数一数每个房间的插座数量，并看看是否满足了要求？答案： （规范要求卧室与厨房5孔插座不少于2组，起居室5孔插座不少于3组，卫生间5孔防溅插座不少于1组，另外应在洗衣机、冰箱、排气（厨卫）、空调位置各有一个3孔的插座，并且空调插座为耐电流16安培，卫生间5孔防溅插座最好带开关。）

2. 洗衣机、冰箱、排气（厨卫）、空调插座应在方便的位置，卫生间5孔防溅插座应距地不少于1.2米，其它插座应距地0.3米，是吗？答案：

3. 在数插座时，可用手上下左右扭动插座及开关面板，看看是否牢固（我们的经验是你甚至有可能把他拿下来），面板完全盖住了插座盒吗？答案： （当然不能有一点晃动，且完全盖住了插座盒，没有缝隙）

4. 在厨卫阳台等未来可能贴墙砖的地方，插座盒最好比现在墙面突出一些。答案：

5. 物业人员会用一个插座（带灯泡的，或带指示灯的），插入每个插座，除了注意灯亮不亮外（亮了标明有电），还要注意他插时是否吃力，否则自己试一试，答案：

6. 每个开关都应试一试，除了灯亮否，还要看面板开关向下应是关灯，向上应是开灯，特别注意开关灯时，面板开关有无阻力，且有无明显火花。答案：

7. 插座与开关的零火接线是有规矩的，如接错有可能造成不良后果。（房盾®DD嘉祥嘉尚为家庭的专业检测产品）

8. 最后如有必要，在纸上记下开关、插座的品牌，生产厂家，规格型号。

给排水接管验收

这个验收主要在厨房及卫生间，特别是卫生间：

1. 无论是冷上水，还是热上水国家都不准许用金属管道了，答案：

2. 用手握住每一个管道晃动，管道是否随之晃动，答案：

3. 观察一下固定管道的卡子，有无缺少及脱落松动的现象，答案：

4. 如果有一些金属部件（如卡子等非铜或不锈钢制的）上面有防锈漆吗？，答案：

5. 采用金属下水管的，应有保温层防止夏天结露，有吗？答案：

6. 所有管道接头处有无渗水现象？答案：

7. 铝塑复合管道有无死弯？答案：

8. PPR管或铝塑复合管道有无硬伤、磨损、磨薄的地方？答案：

9. 卫生间及厨房与卧室相临的墙，国家规范要求不准许有上下水管固定于上，有吗？答案：

10. 要搞清楚几个上下水位置，便于测量尺寸，搞不清楚问一下物业人员。马桶、洗脸盆、洗浴、墩布池、洗菜盆、洗衣机的上及下水在那？卫生间地漏在那？（注意除马桶、墩布池和洗衣机外应有两个上水，其中面对时左边的应为热水）。下水的数量和位置有问题吗？答案：

11. 有几个预留管道尺寸要量一下很重要，马桶下水的管道直径不小于100毫米，洗脸盆下水的管道直径不小于32毫米，其它的不小于50毫米，有问题吗？答案：

12. 马桶的下水管中心点距离后侧墙面的距离是多少？答案： （应在45到55厘米之间），距离侧面墙面的距离是多少？答案： （应不小于40厘米）

13. 以上管道及地漏，离墙及出地尺寸都考虑了未来墙地砖的黏贴厚度，特别是贴墙管道，要预留出装修的量。有问题吗？答案：

14. 测量一下厨卫天花板下的管道最低点到地面的距离？答案： （应大于2.2米）

15. 发现水表了吗？表数多少记下来。水表的位置方便吗？答案：

16. 将上下水管上面标注的品牌，规格型号，厂家记下来。

17. 作为上下水，最重要的是来水量及去水量（当然水质就更重要了），物业会倒一桶水秀给你，其实国家有标准的来去水量及水质要求（房盾®绿盾®DD嘉祥嘉尚为家庭的专业检测产品）

暖通空调接管验收

包含暖气、排风、空调的验收

1. 用手握住每一个暖气管道晃动，管道是否随之晃动，答案：

2. 观察一下固定管道的卡子，有无缺少及脱落松动的现象，答案：

3. 如果有一些金属部件（如卡子等非铜或不锈钢制的）应有防锈漆，答案：

4. 散热器（暖气片）安装是否牢固？不歪斜倾倒？（特别的是暖气片感觉不能是靠暖气管支撑着－俗称较着劲）答案：

5. 高档钢制散热器漆面有无划痕？答案：

6. 所有管道接头处有无渗水现象？答案：

7. 铝塑复合管道有无死弯？答案：

8. PPR管或铝塑复合管道有无硬伤、磨损、磨薄的地方？答案：

9. 独立供暖的采暖热水两用炉安装牢固吗？上面眼睛看不到的地方摸一摸是否很脏？管道连接看上去可靠否？答案：

10. 地面上有无露出管道的地方？答案：

11. 暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）答案：

12. 供暖管道是否有穿楼板及墙的金属套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板，装修前为5cm左右，装修后大约在2―3cm左右）答案：

13. 控制阀、调节阀开启关闭灵活有效？答案：

14. 煤气表的读数是多少？记下来，位置方便吗？答案： 。

15. 卫生间及厨房的排风道密实吗？是分开的吗？开孔够高吗？（考虑吊顶）答案：

16. 空调冷媒管开孔了吗？位置合适吗？在上面开的还是下面？（柜机挂机）答案：

17. 如是户式中央空调，看看主机落地连接是否牢固？有无减振垫？答案：

18. 如是户式中央空调，看看季节转换阀在什么位置，是否方便？不影响吊顶？答案：

19. 如是户式中央空调，看看所有管道保温是否严密无缝隙？答案： ，冷凝水管倒坡？风机盘管连接牢固无震动？底标高？答案： （有条件还是请专业人士看一下）。

20. 记下所有管道设备的品牌，规格，厂家备查（有说明书合格证的不用）。

21. 如果您对管道真的没有信心的话如何办？（管道承压®DD嘉祥嘉尚为家庭的专业检测产品）

22. 有必要看一下，您的散热器（暖气片）有调节阀吗？答案： （如没有，建议独立采暖的家庭应尽快加装）。暖气的使用，特别是独立供暖的使用，其费用占住宅使用成本中相当一大部分，由于设计中采取的是具有共性的热负荷数据（参数取自规范），与真正使用者的热负荷要求存在一定差异，使得在使用中有很大的节能节支空间，因此收集真正使用者的信息，经计算，建立个性化的附合使用者的节能节支的采暖使用模式，对于降低家庭开支来讲非常重要，事实上每个家庭都会有不同的采暖使用模式，那麽什么样的模式适合您呢？（金盾®D嘉祥嘉尚为家庭的节能节约检测产品）

门窗及五金接管验收

在初装修阶段，门指的是入户门，窗则指的是外窗。门窗要看扇、套、五金的质量

1. 无论是门还是窗扇，是否开关灵活？关上后是否缝隙严密、平正、无翘曲变形、不晃动？答案：

2. 门窗五金齐全吗？有无缺少、松动、使用吃力？安装反了的？答案：

3. 观察一下每个门窗是否四框水平、垂直，有无歪斜？答案： （垂直度偏差必须小于5○）

4. 合叶安装是否垂直、有无杂声？答案：

5. 门面有无划痕、碰伤及其它外观损伤？答案：

6. 门插是否插入得太少？或太多？答案：

7. 门间隙是否合适？（门和门锁间的缝隙三毫米左右）答案：

8. 窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）答案：

9. 窗户玻璃是否完好？答案：

10. 窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）答案：

11. 将门窗的品牌，规格型号，厂家记在纸上。

房屋本体及初装修接管验收

在接管验收阶段，基本上有关结构的问题是很难看清的。验收将集中于使用要求上。

1. 有关房屋的面积是大家关心的，房屋的面积测量是较专业的，并非自己简单量出即可，它涉及许多专业知识和国家规范。但是您可简单的把重要房间的长宽量一下，做个记录（最好以毫米为单位标注在楼书的图纸上），有机会与开发商提供的带尺寸的图纸对照一下看有无出入。现在量一下吧。然后在量一下房间的高度，也记下来。

2. 绝大部分房间是方形的，但是不是呢？答案：（测量方形的最好办法是：量对角线，看是否相等）。如不是，将会给你后期的装修带来质量问题（为什么呢？想想看）。

3. 现在看看房间的每个拐角，以及天花板与墙的交角（俗称天花线），看上去是否舒服？答案： （应当象写字一样横平竖直，拿个中学生的三角板和直尺搞一下就知道了）

4. 墙面是否有水滴、结雾的现象？答案： （冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）

5. 敲一敲外窗下的墙面，是否发出不实的声音，是的话，可能你的房是内保温，2005年后北京地区建筑国家要求达到三步节能措施，用内保温可能达不到。答案：

6. 观察一下天花、地面、墙面有无明显鼓出或凹陷的情况。答案：

7. 观察一下天花、地面、墙面有无明显长裂纹，如有应要求到另一相对房间（有可能是另一户）看看，如同样相对位置也有明显长裂纹，有可能是严重的结构问题，必须处理。答案：

8. 假如你感觉到水泥地面，用脚能磋掉沙子，那也是质量问题。有吗？答案：

9. 房间地面应比户门外地面低一些，卫生间与厨房地面应比厅或房间地面低一些。是吗？答案： （因地面一装修就会厚起来，而卫生间水不能出来）

10. 卫生间的地面防水及保护层和墙面防水让物业人员指给你看，量量墙面防水高度？答案： （有淋浴的卫生间墙面防水应大于1.8米，没有的应大于0.3米）。

11. 地面防水应在管道处，包裹住部分管道，否则将来此处会漏？包裹了吗？答案：

12. 用手电筒仔细照照卫生间楼板，有无渗水？特别是管道周围，答案：

13. 事实上仅凭您的直觉，您感觉不舒服的地方，就可能有问题。

14. 经过初装修的房屋质量，往往已不能发现很多根本问题，这是很遗憾的！但是更多的房屋先天缺陷，甚至连开发商都未意识到，不过更危险，其实国家都有规范要求，只不过是被忽略了而已。特别是涉及居住环境的品质问题，如电磁波、噪音，水质、空气质量时时威胁着您及家人的健康，作为空气质量，不要以为只有装修后才有这个问题，如导致肺癌的放射性的氡气，往往与装修无关。应当做到知情，并采取积极措施，如何知情呢？（绿盾®D嘉祥嘉尚为家庭居住环境品质检测的产品）

精装修的接管验收

新房、二手房的精装修，有些是开发商或前业主完成的，无论您是否打算重新装修，都应作一次验收，因为这涉及责任问题，当然装修后再次验收也是很必要的。

精装修接管验收的重点是卫生间与厨房，如果是您自己采购的材料，设备请分清责任（材料品质、保管与安装三部分的责任如何分清？谁负？）

先看看所有的墙地砖和石材（卫生间、厨房最多），这是个造价大项

1. 先想想，再看看与您印象中开发商向您许诺的房间（特别是客厅、卧室、卫生间、厨房有差别吗？。答案： （如果有，应先交涉而不用在向下验收了，除非您已同意这些改变）

2. 首先看看墙面与地面的墙地砖、或者石材，特别是墙地面的边角地带、浴池边、管道开孔，窗边位置等不好施工的地方，通常有如下问题比较突出，一个是所有砖石本身的破损（掉角、碎边、划痕、缺失、裂纹等），尤其在砖石的边、角、面、孔位易发生，施工人员常拿调色水泥掩盖，但很易看出，有这种情况吗？答案： （一定要每块砖石仔细查，以后就说不清了，只要有就坚持换掉）

3. 一个是砖石之间明显的色差、透碱，有吗？答案： （只要有就坚持换掉）

4. 一个是整个砖石墙面、地面的平正度（让物业找个靠尺去靠一下），平吗？答案： （一般居室卫生间，厨房不大，所以您已感觉到的，通常就超标了，重铺，不用商量）

5. 拿直尺在砖石墙面，地面刮一下，有无疙疙楞楞的感觉。或者拿手电筒紧贴墙面打一下光，看看每块砖石的阴影是否大小类似。地面有无磕脚的地方，是否有疙楞、阴影大小不同或者磕脚的地方？答案： （说明贴的不平，或者砖石扭曲，如您认为不可接受的地方，要求换掉）。

6. 砖有密缝贴、粗缝贴等，看看所有砖石之间的缝隙是否都大小均匀？特别是十字缝的地方，是否四块砖石横竖对齐？答案： （常常是砖石本身大小不一造成的，严重的标出要求换掉）

7. 仔细拿您带的小锤子（或改锥，扳手等）轻轻敲击每一块砖，特别是每块砖石的四个角和诸如边角地带、浴池边、管道开孔，窗边位置等不好施工的地方的砖石，听听有无空洞的声音。有吗？答案： （严重的标出要求换掉）

8. 如是通体砖（无论是否抛光，亚光），可能的话找一块未贴的同样的砖，翻过来，放一滴水上去，看看是否立刻被吸进去了？答案： （如是，这砖糟透了）。

9. 窗台、过门石、卫生间台面经常使用石材铺砌，而且会搞得很贵重的样子，除了上面提到的，她们还经常会：有污染（特别是浅色石材），有吗？答案： ，断裂，有吗？答案： （往往会用石材胶补好，再打磨，但很易看出），活动，有吗？答案： ，缝隙或与洁具连接处未打密封胶，或打的乱七八糟，有吗？答案：

10. 卫生间的地面有向地漏的坡度吗？地面放上点水是否有存水? 答案：

墙面的涂料、壁纸是另一造价大项，但知道常见问题，就很好验了。事实上问题不多，但很麻烦。

1. 墙面的平整度，通常都不好，让物业找个长的靠尺来，一靠就看出来了，有塞尺就更好了。答案： （严重的应翻修）。

2. 所有的阴阳角（就是凹凸拐角，特别是天花线），是问题的重点，观察一下是否横平竖直，并且拿三角尺、直尺量一下是否是直角？答案： （严重的应翻修）。

3. 墙面有无爆裂点、裂纹、鼓包、毛刺等明显问题？答案：

4. 墙面是否光滑？答案： （可用手电筒贴近墙面打光观察，是否有凹凸的阴影）

5. 墙面漆质地是否细腻、无流坠、无刷痕？答案：

6. 墙面漆颜色是否均匀、无污染？答案：

7. 墙面漆是否无明显味道？答案：

8. 壁纸是否有气泡？接缝明显？上下露白墙？答案：

厨卫的天花板常施工的很糟

1. 天花板的靠墙边角条，是否平顺、有无扭曲、破漆？答案：

2. 天花板的靠墙边角条，是否与天花板紧密扣合，无黑缝？答案：

3. 天花板的靠墙边角条在拐角处，接口看上去顺眼吗？答案：

4. 天花板是否平整，无塌腰？答案：

5. 天花板板与板有无错缝？答案：

6. 天花板是否有损坏？答案：

7. 天花板与灯具、排风扇连接是否看上去不别扭？答案：

木地板安装的验收

1. 看地板有无松动、爆裂、撞凹、破损、划痕、污绩、胶？答案：

2. 地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声? 答案：

3. 地板间隙是否太大？答案：

4. 踢脚线是否压住地板并靠近墙面？且紧固？答案： （特别在拐角，暖气等位置）

5. 踢脚线接口是否斜接且密实，有无松动？答案：

6. 实木地板材料有无较大的色差？答案：

7. 有无较大的化学味道？答案：

洁具五金电器家具安装常有的问题，问题主要在卫生间、厨房。

1. 看看所有的洁具管道、入墙水龙头等的法兰盘（装饰盖）是否紧紧平贴墙面、无伤痕？答案：

2. 洁具及水龙头安装有无歪斜？冷热水接的正确否？答案：

3. 所有的洁具及水龙头等五金是否晃动？开关灵活？无破损、划痕、污染？答案：

4. 下水是否牢固？顺直无渗漏？答案：

5. 镜子有无透底？有无破损？安装是否牢固？答案：

6. 卫生间及厨房门上有无百页？答案： （如无百页应保持门底边与地面有3公分缝）

7. 卫生间排风扇开动后，有无带动天花震动？答案： （噪音很大）

8. 橱柜门、抽屉开启灵活，不晃动？漆面、台面无污染、破损？与洗菜盆配合紧密？答案：

其它还需注意的验收

1. 燃气是否已经开通？答案：

2. 居室、客厅有否各种主管线外露（特别是燃气管）？答案：

3. 买卖合同上注明的设施、设备、材料等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？答案：

上面的验收都能靠简单工具完成，而下面一些检验则需要有经验的人员配合设备或电脑软件完成：

1. 给水及排水的水量检测。

2. 管道渗漏水压试验，防水层闭水试验。

3. 强弱电系统的绝缘检测，电压检测。

4. 室内健康环境检测－电磁强度、空气质量、水质、噪音。

5. 家庭采暖节能节支方案的制订。

6. 房屋购买及可预见寿命内使用成本与收益分析。

7. 房屋购买及使用法律问题分析。