楼市调整:共识之下有悬疑 何时买房到底听谁的

现在要不要买房？何时买房？在观望情绪笼罩下的楼市，这些问题变得复杂起来。房地产开发商近期的交锋论战更是一石激起千重浪，揭开楼市“不正常发展”内幕的同时，也让人看到，调整中的楼市充满悬疑。

买与不买的纠葛

就在这两天，买不买房的问题又在福州市民游淑芳家掀起一阵波澜。“买不买房，在我们家至少商量了3次。”游淑芳无奈地说。

第一次是在去年上半年，游淑芳的儿子刚结婚，家里花了不少钱，还买不买房全家意见不同，最终因为首付房款数额过大而放弃；第二次是去年年底，在买与等待的选择中，房价仍是只见涨不见跌；第三次是在今年春节前后，围着电视机看完房地产开发商们的精彩论战后，游淑芳一家商讨再三，最终倾向了“三四年后再买房”的建议。

现在游淑芳与儿子、儿媳一起挤在一套70平方米的房子里，那还是上个世纪90年代初游淑芳单位分配给她的福利房。游淑芳说，她家的收入状况在福州“比上不足，比下有余”，她和丈夫都是事业单位的正式职工，儿子大学毕业两年也有一份收入稳定的工作，但想买个大一点儿的新房仍有一定的困难。

像游淑芳这样改变购房计划的家庭不在少数，但三四年后能不能买到称心如意的新房，多数人心里还真是没有底。“其实，我们就只能决定现在不买房，没有能力决定什么时候能买房。”游淑芳在买房的问题上信心越来越不足。

闽江学院经济师林忠华认为，暂且不论开发商建议“三四年后再买房”是否是为了提高自身的社会形象和企业的美誉度，单从建议的本身就揭示出一个不争的事实：在当前高房价的压力下，有经济能力买房的人都已经先买了，能力不足的都已经买不起房了。

房地产需找到新的发展平衡点

厦门大学教授陈培爱分析，去年下半年国家出台一系列针对房地产的宏观调控政策以来，国内大多数城市的房地产市场持续“量缩价涨”的行情，市场观望情绪难以消除。受政策和市场两头夹击的房地产业应顺从宏观调控的大势，从服务社会与经济发展的角度出发，找到新的发展平衡点。

陈培爱告诉记者，房地产行业新的发展平衡点可以参照两个指标体系。一是，居民家庭收入和月供住房贷款之间的比例关系要保持在一个合理的范围。家庭收入与月供比值数字越小，表明购房者月供的压力越大。以厦门为例，当前这个比值大约是1.5，也就是说家庭66％的收入要用来供房，这显然很不合理。按国际上经验数据统计来讲，合理的比值是3，也就是说家庭的三分之一收入用来供房。

二是，一个城市的房价与普通居民收入之间的比值也要合理。这个比值目前也是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行公布的标准，发达国家的房价收入比一般在2到5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3到6倍之间。目前，我国大多数城市的房价收入比平均在8倍，房价高得离谱，只会对社会和谐发展造成破坏，也将打击楼市重上正轨的信心。

楼市调整：共识之下有悬疑

目前，不论房地产市场走势存不存在“拐点”，“何时买房”的论战是否持续，业已达成的共识是，楼市需要调整。但在如何调整的关键问题上，开发商们要么语焉不详，要么分歧甚大，这给新一年楼市发展留下诸多悬疑。“楼市依旧处于卖方市场的状况下，房地产行业找到新的发展平衡点将更多地取决于地方政府和开发商的社会责任意识。”陈培爱说，地方政府在规划保障性住房建设时，必须根据人口比例合理建设，及时公布建设进度计划，过多或过少的保障住房建设，都可能对房地产宏观调控产生负面影响。开发商必须将住房产品的利润控制在合理范围内，大力改善住房品质，提高性价比。但房地产业能否及时跟上改进，现在仍未可知。

据福州大学房地产研究所所长王阿忠观察，目前国内房地产市场上真正在博弈的是房地产开发商和金融部门。王阿忠认为，受到美国房地产市场的次信贷危机影响，我国各大银行的房贷政策在一步步收紧。正因为这样，开发商的融资渠道被“堵”了，国内许多城市频频出现新年第一拨土地交易以“流拍”告终的惨淡局面，大多数开发商开始加入了观望的行列。接下来，金融部门将会把房地产行业带向何方，还不能完全看得出来。

楼市走向在不同地区的表现存在较大差异，近一段时期，在深圳、上海等个别大城市，房价似乎显露出了降价的疲态，而在大多数中等规模的城市，房价依然保持“向上走”的趋势。林忠华认为，这可能导致的结果是，房地产开发商将重新调整在不同地区的投资布局，楼市整体走向可能更加扑朔迷离。